DPE, indicateur de performance mais attention !

Le Diagnostic de Performance Energétique, outil à la fois récent et incontournable, mérite un point clair et objectif sur ses défauts mais également son potentiel d'avenir. C'est clairement un indicateur de performance ou de « non performance énergétique », et dans ce cas il a le mérite de présenter dans un cadre conventionnel un état pour comparer deux situations, avant et après améliorations. Si le discours paraît simple, la mise en application l'est moins et nécessite d'être cadrée. 

Le DPE est devenu un outil incontournable.

• Il est désormais affiché dans toutes les vitrines des agences immobilières
  
  
• Il est joint depuis 2006 lors des ventes aux actes notariaux
  
  
• Le montant du prêt à taux zéro est conditionné par la classe énergétique issue du DPE
  
  
• Le Grenelle de l'environnement renforce le dispositif par l'annonce de l'obligation de réaliser des DPE pour les locations de bâtiments tertiaires et par l'obligation de réaliser des DPE à l'immeuble pour les bâtiments de moins de 50 logements en chauffage collectif

Mais il est également décrié quant à sa fiabilité : résultats aléatoires selon les opérateurs.
Le ministère du logement a annoncé la mise en place d'un plan de fiabilisation de ce dispositif étant donné son importance croissante.

Le DPE en quelques mots :

Il se compose de 4 pages et doit être réalisé par un diagnostiqueur indépendant et certifié, il est valable 10 ans.

Le DPE est un état des lieux de la performance énergétique d'un bâtiment :

• Consommations énergétiques
  - Consommations d'énergie finale, par usage et par type d'énergie (kWhEF/m²an)
  - Consommation d'énergie primaire (kWhEP/m²an)
  - Consommation d'énergie d'origine renouvelable (kWhEP/m²an)
  
  
• Émissions de gaz à effet de serre (kgéqCO2/m²an)
  
  
• Coût des consommations d'énergie (€/m²an)
  
  
• Etiquette "energie" et « climat »

Mais il doit également contenir des recommandations pour l'amélioration de la performance énergétique du bâtiment :

• Bon usage des locaux
  
  
• Bonne gestion des équipements
  
  
• Recommandations techniques
  
  
• Dans certains cas
  - Travaux types
  - Évaluation de la rentabilité des améliorations proposées

Quelques retours de mécontentements les plus fréquents

1. DPE établis sans visite sur site
2. DPE établis rapidement ; données d'entrée de calculs erronées car par défaut
3. Résultats différents pour une même maison mais avec un DPE réalisé par des opérateurs différents
4. Logiciels de calculs avec des résultats différents
5. DPE factures dans des résidences secondaires aboutissant à une classe A
6. Recommandations non adaptées

Les problèmes rencontrés concernent la qualification des acteurs

Les diagnostiqueurs immobiliers avaient été choisis en 2006 comme un des acteurs pour réaliser les DPE pour plusieurs raisons :

• Au vue du nombre de transactions immobilières de plusieurs millions de logements par an (vente+location) les  bureaux d'études et les thermiciens ne peuvent pas  faire face à cette demande importante
  
  
• Réduction des coûts pour les particuliers en faisant appel à un professionnel polyvalent qui propose un « package » de diagnostics immobiliers (amiante ; loi carrez ; plomb ; …)
  
  
• Un diagnostiqueur immobilier formé, qualifié et sérieux peut faire un état des lieux fiable après une formation de quelques jours, surtout si c'est un professionnel du bâtiment, mais il a beaucoup de difficultés à indiquer des recommandations car il ne le fait pour aucun autre diagnostic et il n'est pas en confiance pour en faire d'où le recours à des recommandations automatiques ou des pages vides sur ce sujet pour de nombreux DPE.
  
  
• Le problème pour les particuliers vient du fait que celui qui paie le DPE ou les autres diagnostics immobiliers, est le vendeur, qui est souvent plus intéressé par un prix bas que par une prestation de qualité et le choix se fera donc souvent au moins-disant.
  
  
• Pour les gestionnaires de parc, les appels d'offre ont été lancés massivement entre 2007 et 2009 avec la volonté de réaliser des DPE sur l'ensemble de leur parc dans des délais très courts et avec des critères de prix souvent prépondérants, les marchés ont donc souvent été attribués à des sociétés importantes qui n'avaient pas suffisamment de main d'œuvre qualifiée pour réaliser ces missions, certains ont fait réalisé les DPE par des intervenants non formés et non certifiés, d'autres en certifiant en interne leur personnel via une filiale mais sans formation de qualité à la base, la qualité des rendus s'avèrent donc souvent de qualité médiocre sans contrôle qualité extérieur.

Certaines sociétés font faire les visites par du personnel non qualifié et non certifié et le rapport est ensuite signé par un salarié qui est certifié ….cela pour limiter les frais de certification du personnel avec le risque de démission une fois la certification obtenue pour aller se vendre à la concurrence.
Par ailleurs, en 2007-2008, l'ANPE recommandait souvent aux personnes en recherche d'emploi de se reconvertir en Diagnostiqueur Immobilier…
Il semble qu'un autre problème du DPE vient de la certification des compétences des acteurs.

En effet, il y a un grand nombre d'organisme certificateurs avec des niveaux très différents d'examens. Un opérateur préférera s'inscrire chez un organisme ayant un examen réputé facile plutôt que difficile. Par ailleurs, le COFRAC ne vérifie absolument pas le niveau technique de l'examen, il ne fait que vérifier que les procédures sont bien appliquées.

Alors que le DPE est censé être réalisé aussi bien dans des logements que de très grands bâtiments tertiaires, la plupart des organismes certificateurs ont focalisé leurs examens sur des cas simples de maisons ou appartements.

En conclusion

Rappelons déjà que la France fut l'un des premiers états membres de l'Europe à transcrire la directive performance énergétique bâtiment et le DPE est l'une des exigences mentionnées dans cette directive.

Des démarches volontaires avaient été amorcées au préalable dans d'autres pays et ils avaient également rencontrés de nombreuses difficultés concernant les modalités d'application ; les sauts de classes; la qualification des acteurs ;
Tous les états membres de l'Europe sont encore en période de rodage, mais de façon différente selon contextes locaux, car le dispositif est jeune.

On a tendance à attendre, lorsqu'un dispositif réglementaire est mis en place, qu'il soit parfait de suite, ce qui est illusoire…
Pour mémoire, il existe depuis 1974 en France une réglementation thermique obligatoire pour toutes les constructions neuves. Or en 2011, dans le secteur de la maison individuelle, presque la moitié des maitres d'ouvrage type particuliers, déposant un permis de construire n'en ont pas connaissance et donc sont incapables de justifier de son respect.

Le DPE est victime de sa médiatisation et désormais de ses enjeux, surtout en matière de financement. Il est donc primordial de le fiabiliser mais à travers tous les maillons de la chaine des acteurs, car il ne faut pas croire que l'Etat pourra seul résoudre tous les problèmes. On peut citer en autre :

• Les responsabilités du client commanditaire du DPE : choix du diagnostiqueur pour ses compétences d'abord et ensuite pour son prix ; transmission au diagnostiqueur de tous les éléments possibles (factures ; travaux réalisés ; accès à l'ensemble du bien ;…) ; courrier à l'organisme certificateur en cas de constatation d'une erreur majeure ;…
  
  
• Les sociétés de diagnostics immobiliers : former de manière continue le personnel ; confier la visite sur site et l'élaboration du rapport à une seule personne ; réaliser des contrôles qualité sur les dossiers ; ne répondre que sur des secteurs pour lesquelles elles disposent de personnes compétentes ; ….
  
  
• Les bureaux d'études : devenir un acteur de ce dispositif surtout sur les grands tertiaires et les parcs immobiliers car c'est un outil très utile pour réaliser des stratégies énergétiques de parcs immobiliers et donc un préalable qui déclenchera des audits énergétiques sur les bâtiments les plus énergivores.
  
  
• Les notaires et agents immobiliers : arrêter de dire que le DPE n'a aucun intérêt et que c'est de la paperasse en plus ;…
  
  
• Les organismes certificateurs : harmoniser les niveaux des examens et renforcer les contrôles.
  
  
• Ne pas confondre DPE et audits énergétiques qui sont deux dispositifs complémentaires mais bien distincts

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Nous vous conseillons l'intégralité de cet article de  Nathalie TCHANG - Directrice Adjointe du bureau d'études

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